پراپرٹی کی مارکیٹ ویلیو کا اندازہ کیسے کریں

جب آپ کے کاروبار کے لئے کسی پراپرٹی خریدنے یا بیچنے کی بات آتی ہے تو ، نقطہ اغاز کا یہ پتہ لگانا ہوگا کہ اس پراپرٹی کی قیمت کتنی ہے۔ یہ کافی آسان معلوم ہوتا ہے - یقینا ، آپ دیکھتے ہیں کہ پہلے آپ کے علاقے میں کیا بیچا گیا ہے اور اس کو جمپنگ آف پوائنٹ کے طور پر استعمال کریں گے؟ افسوس کی بات یہ ہے کہ جائیداد کی قیمت - اور خاص طور پر تجارتی املاک - اتنا سیدھا نہیں ہے۔ اگر یہ ہوتا تو ، اس شعبے میں پیشہ ورانہ تشخیص کاروں کی ضرورت نہیں ہوگی۔

مارکیٹ ویلیو کیا ہے؟

مارکیٹ کی قیمت پیشہ ورانہ رائے ہے کہ جائیداد بازو کی لمبائی میں کیا بیچے گا - اس کا مطلب ایک آزاد خریدار کے لئے ، بغیر کسی مراعات یا کک بیک کے - مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ، سپلائی اور طلب کے مطابق ، اسی طرح کی دوسری جائیداد اس علاقے میں کس چیز کو بیچا جارہا ہے ، اور جائیداد کی مخصوص خصوصیات اور فوائد۔

یہ ایک جیسا نہیں ہے مارکیٹ کی قیمت ایسی پراپرٹی کی ، جو مارکیٹ ویلیو سے کم یا زیادہ ہوسکتی ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ قیمت بیچنے والے کو جائیداد بیچنے پر راضی ہوجاتی ہے۔ یہ مارکیٹ ویلیو جیسا ہوسکتا ہے ، یا بیچنے والا اس پراپرٹی کے لئے کم قیمت قبول کرسکتا ہے کیونکہ ، مثال کے طور پر ، اسے فوری فروخت کی ضرورت ہے۔

تشخیص کے تین مختلف طریقے

مارکیٹ ویلیو کی بھی بہت طویل تعریف ہے ، اور یہ اس بات پر منحصر ہے کہ قیمت کا انداز کس طرح سے استعمال کیا جارہا ہے۔ امریکہ میں تشخیص کے تین بنیادی طریقے ہیں: فروخت موازنہ نقطہ نظر، لاگت کا نقطہ نظر اور آمدنی کا طریقہ. اندازہ دینے والے کے کام کا ایک حصہ یہ جاننا ہوتا ہے کہ دیئے گئے مقام میں دی گئی پراپرٹی کے لئے کون سا طریقہ استعمال کرنا ہے۔

اس سے پہلے کہ ہم تینوں طریقوں پر غور کریں ، ذہن نشین کرلیں کہ کسی پراپرٹی کی قیمت کا اچھا فیصد ہے ساپیکش. سائنس سے کہیں زیادہ جائیداد کتنی ہے اس کا فیصلہ کرنا سائنس کے مقابلے میں زیادہ فن ہے ، اور عمل کے کچھ حصوں کو سمجھنا تھوڑا مشکل ہوسکتا ہے۔ آپ ایک ہی خاصیت کی قدر کرنے اور تین مختلف جوابات حاصل کرنے کے لئے تین مختلف تجزیہ کاروں سے کہہ سکتے ہیں۔

یہ خاص طور پر کسی ایسے تجارتی ملکیت کے لئے سچ ہے جہاں املاک کی قیمت کا تعین کرنے میں کمی کا کردار ہوسکتا ہے۔ کچھ معاملات میں اس کی قیمت ہزاروں ڈالر کے سوا ہوسکتی ہے!

مکان کی قیمت سیلز موازنہ اپروچ کا استعمال کرتے ہوئے

رہائشی غیر منقولہ جائداد کی قیمت کا تعین کرنے کے لئے سیلز موازنہ کا نقطہ نظر سب سے زیادہ استعمال شدہ طریقہ ہے ، حالانکہ یہ کچھ قسم کی تجارتی املاک کی قیمت لگانے کے لئے بھی موزوں ہے۔ اس نقطہ نظر کا استعمال کرتے ہوئے ، جائیداد کی قیمت اسی چیز پر منحصر ہے جس طرح کی پراپرٹی نے اسی مارکیٹ میں حال ہی میں فروخت کی ہے۔ ان خصوصیات کو "موازنہ" یا "کمپس" کہا جاتا ہے - لہذا فروخت کی اصطلاح ہے موازنہ نقطہ نظر

یہ کام کرنے کا طریقہ یہاں ہے:

1. پراپرٹی کی خصوصیات نوٹ کریں

2. پراپرٹی کی خصوصیات اور فوائد کی فہرست سے شروع کریں ، مثال کے طور پر:

3. • مربع فوٹیج.
   • بہت سائز
   • مقام۔
   • عمر۔
   • بیڈ رومز اور باتھ روم (اگر رہائشی ہیں) کے نمبر۔
   • اگر کاروباری ہے تو ، جائیداد کو بہترین استعمال میں لایا جاسکتا ہے (مثال کے طور پر دفتر ، خوردہ ، گودام)۔
   • مجموعی طور پر حالت (اچھی ، اوسط ، ناقص)۔

   • گیراج ، تالاب ، اپ گریڈ

     –

     کوئی بھی چیز جو اس پراپرٹی کو برادری کی دیگر خصوصیات سے مختلف بنائے۔

4. موازنہ خصوصیات کو تلاش کریں

5. اگلا مرحلہ کم از کم تین املاک کی فروخت قیمتوں کا پتہ لگانا ہے جو مضامین کی جائیداد کے مقابلے ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ انہیں چاہئے کچھ ، یا مثالی طور پر سبھی خصوصیات کا اشتراک کریں آپ نے درج کیا ہے۔ کسی بھی مختلف خصوصیات کا نوٹ بنائیں ، جیسے نچلے مربع فوٹیج - آپ کو بعد میں یہ معلومات درکار ہوگی۔

6. اگر آپ کو ایک سے زیادہ فہرست سازی خدمات تک رسائی حاصل ہے تو آپ آسانی سے کمپپس کی فہرست کھینچ سکتے ہیں۔ آپ ان پراپرٹیز کی تلاش کر رہے ہیں جو آخری میں فروخت ہوئی ہیں تین سے چھ ماہ - جائداد غیر منقولہ بازار اتنی تیزی سے آگے بڑھتے ہیں کہ فروخت کی پرانی قیمتیں تاریخ سے باہر ہوجائیں گی۔ اپنی تقابلی خصوصیات کے پتے پر دھیان دیں۔ نقل و حمل اور اسکول کے معیار جیسے عوامل کی وجہ سے ، جائداد غیر منقولہ جائیداد کا ایک اہم عنصر ہے ، لہذا آپ اسی پڑوس میں اور مثالی طور پر رعایتی املاک کی ایک دو گلیوں میں جائیدادیں ڈھونڈ رہے ہیں۔

7. اگر آپ کے پاس ایم ایل ایس تک رسائی نہیں ہے تو ، آپ زیلو پر اس سے زیادہ تر معلومات حاصل کرسکتے ہیں۔ آپ کو ابھی تھوڑا اور کھودنا ہوگا۔

8. ایک بینچ مارک قیمت کا حساب لگائیں

9. ایک بار جب آپ اپنی موازنہیں ڈھونڈ لیں تو ایک حاصل کرنے کے ل quick ایک تیز حساب کتاب چلائیں معیار کی قیمت سبجیکٹ پراپرٹی کے لئے۔ مثال کے طور پر ، اگر آپ کو تین تقابلی خصوصیات ملیں جو بالترتیب 450،000 ، 80 480،000 اور 5 435،000 میں فروخت ہوئیں ، تو آپ ان اعداد و شمار کی اوسط لیں گے - 5 455،000۔

10. دوسرا آپشن یہ ہے کہ ایک تلاش کریں فی مربع فٹ قیمت (پی پی ایس ایف) ، جو مفید ہے اگر آپ کے مضامین سے آپ کے کمپاس بڑے یا چھوٹے ہیں۔ مثال کے طور پر ، فرض کریں $ 450،000 کی پراپرٹی 2،000 مربع فٹ (پی پی ایس ایف $ 225) ، ،000 480،000 کی پراپرٹی 2،200 مربع فٹ (پی پی ایس ایف $ 218) اور 5 435،000 کی پراپرٹی 1،950 مربع فٹ (پی پی ایس ایف $ 223) تھی۔ اوسط پی پی ایس ایف 2 222 ہے۔ 2،300 مربع فٹ مضامین والی جائیداد کے ل that ، جو 10 510،600 کی بیس لائن قیمت کے برابر ہوگی۔

11. کچھ شامل کریں ، کچھ کو جمع کریں

12. جیسا کہ پہلے بتایا گیا ہے کہ جائیداد کی قدر کرنا سائنس سے زیادہ فن ہے۔ اور یہ وہ مقام ہے جہاں قیمت کا نظارہ ہو جاتا ہے۔ جسمانی خصوصیات دو تقابلی خصوصیات کے مابین سب سے واضح اختلافات کی نمائندگی کرتی ہیں۔ ایک دوسرے سے بہتر مرمت میں ہوسکتی ہے ، یا کسی میں گیراج ہوسکتا ہے جبکہ دوسرا ایسا نہیں کرتا ہے۔ لہذا ، آپ کو معیار ، حالت ، ڈیزائن اور خصوصی خصوصیات کے ل account قیمت کو اوپر یا نیچے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

13. مثال کے طور پر ، اگر اگلی گلی میں کوئی پراپرٹی حال ہی میں فروخت ہوئی لیکن اس کا نظارہ ہے ، جبکہ مضامین کی جائیداد اینٹوں کی دیوار پر نظر ڈالتی ہے ، تو آپ کو مضمون کی خاصیت کی بنیادی قیمت کو کم کرنا پڑسکتا ہے۔ یہ ابتدائی ہے ، لیکن یہ آپ کے پاس پیشہ ورانہ تشخیص کار کی تجربہ کار آنکھوں سے غیر حاضر ہوسکتے ہیں۔

لاگت کے نقطہ نظر کا استعمال کرتے ہوئے زمین کی جانچ

لاگت کا اندازہ اس حساب سے شروع ہوتا ہے کہ جائیداد کی تعمیر نو پر کتنا خرچ ہوگا ، یا تو بحیثیت نقشہ عین مطابق نقل موجودہ عمارت کی یا ایک کی تعمیر کے لئے موازنہ خصوصیات کے ساتھ اسی طرح کی عمارت اور سہولیات لیکن جدید تعمیراتی سامان کے ساتھ۔

اس کے بعد تشخیص کنندہ جمع شدہ فرسودگی کے لئے رقم کاٹ دیتا ہے ، جو وقت گزرنے کے ساتھ ملکیت کی قدر میں کمی کی نمائندگی کرتا ہے جو متروکہ یا پہننے اور آنسو پھیلانے کے نتیجے میں ہوتا ہے۔ یہاں نظریہ یہ ہے کہ کوئی بھی موجودہ املاک کے لئے زیادہ قیمت ادا نہیں کرے گا جس کی قیمت اسی قیمت سے شروع کرنے سے ہوگی۔

لاگت کا نقطہ نظر نئی تعمیرات میں یا خصوصی استعمال شدہ خصوصیات کی قیمت لگانے کے حق میں ہے جہاں تقابل کے لئے اتنی مماثل خصوصیات موجود نہیں ہیں۔ اگر آپ کسی تجارتی املاک ، صنعتی املاک یا ننگی اراضی کا اندازہ لگارہے ہیں تو ، یہ ممکنہ طور پر قابل اعتماد طریقہ ہوسکتا ہے۔

یہاں آپ یہ کیسے کرتے ہیں:

1. اس خالی جگہ کا تصور کرتے ہوئے ، زمین کی قیمت کا اندازہ لگائیں

2. خالی اراضی کی قیمت کا اندازہ لگانے کے لئے براہ راست موازنہ سب سے عام طریقہ ہے۔ حال ہی میں دیگر پلاٹوں کو کیا فروخت کیا گیا ہے؟ مثال کے طور پر ، زمین کی قیمت کا تخمینہ لگانے والا ،000 50،000 استعمال کریں۔

3. عمارت کی تعمیر کی لاگت کا اندازہ لگائیں

4. مثالی طور پر ، آپ چھت ، فریم اور پلمبنگ جیسے الگ الگ تعمیراتی اجزاء کی لاگت کا حساب نکالیں گے۔ تاہم ، لاگت کا تخمینہ لگانے والوں کے لئے یہ مشق کافی تکلیف دہ اور بہترین ہے۔ فی مربع فٹ لمبائی کے تخمینے کے ساتھ کام کرنا آسان ہے - کسی معمار یا کسی تعمیراتی کمپنی کو فون کال آپ کی مدد کرسکتا ہے۔

5. مثال کے طور پر ، اگر 2،000 مربع فٹ گودام لگانے میں کسی تعمیراتی کمپنی کو $ 100،000 کی لاگت آتی ہے تو ، اس کی شرح square 50 فی مربع فٹ ہوگی۔ اس لاگت کو موضوعاتی املاک کے بلڈنگ ایریا کے ذریعہ ضرب دیں تاکہ تعمیراتی لاگت حاصل ہو۔ مثال کے طور پر ، فرض کریں کہ آپ کا گودام 5000 مربع فٹ ہے۔ تخمینہ شدہ تعمیراتی لاگت $ 250،000 (5،000 x 50) ہوگی۔

6. فرسودگی کی رقم کم کریں

7. فرسودگی قدر کے ضیاع کی حیثیت سے وقتا فوقتا جائیداد کی عمر کی نمائندگی کرتی ہے ، یا تو پہننے اور آنسو پھیلانے یا افادیت کے نقصان کی وجہ سے - جدید مواصلات کے طریقوں کو سنبھالنے کے لئے ایک جدید آفس کا کام کیا جائے گا ، مثال کے طور پر ، جبکہ ایک 40 سالہ عمارت عمارت میں نہیں ہوسکتی ہے ہو سب سے آسان فرسودگی کا طریقہ ہے عمر کی زندگی کا طریقہ، جس سے اندازہ ہوتا ہے کہ جائیداد اس کی مفید زندگی کے ساتھ کتنی دور ہے۔ مثال کے طور پر ، اگر یہ پراپرٹی 10 سال پرانی ہے اور 40 سال کی مفید معاشی زندگی گزار رہی ہے تو ، تعمیراتی قیمت میں 25 فیصد کی کمی کرنی چاہئے۔ اس مثال میں ، اس سے آپ کو you 187،500 کی لاگت آئے گی۔

8. قیمت تلاش کریں

9. آخر میں ، عمارت کی فرسودہ تعمیراتی لاگت میں زمین کی قیمت شامل کریں۔ یہاں ، پراپرٹی کی قیمت $ 50،000 + $ 187،500 = $ 237،500 ہے۔

لیز پر دی گئی عمارتوں کے لئے آمدنی کا طریقہ

اگر مضامین کی جائیداد لیز پر دی گئی ہو اور آمدنی پیدا ہو تو ، آپ کے پاس آمدنی کے نقطہ نظر کا استعمال کرکے اس کی قدر کرنے کا اختیار ہے۔ یہ طریقہ جائیداد کی کرایے سے حاصل ہونے والی آمدنی ، یا آمدنی کے امکانات کا استعمال کرتے ہوئے اس کی مارکیٹ ویلیو کو مستحکم کرتا ہے۔ اپارٹمنٹ کی عمارتیں اور ڈوپلیکس ان خصوصیات کی مثالیں ہیں جن کی آپ آمدنی کے نقطہ نظر کے استعمال سے قدر کرسکتے ہیں۔

یہ طریقہ قدرے پیچیدہ ہو جاتا ہے ، اور پوری کتابیں اس پر لکھی گئی ہیں کہ اسے کیسے کیا جائے۔

مختصر ورژن یہ ہے:

1. پراپرٹی کی خالص سالانہ آمدنی کا تعین کریں

2. خالص سالانہ آمدنی کرایہ داروں اور قبضہ دہندگان کی لیز آمدنی ہے۔ اگر عمارت خالی ہے یا جزوی طور پر خالی ہے تو آپ کو اس اعداد و شمار کا اندازہ لگانا ہوگا۔ خالی آسامیوں کو بھی خاطر میں رکھیں. مثال کے طور پر ، ملٹی یونٹ اپارٹمنٹ کمپلیکس کے ساتھ ، آپ اندازہ لگا سکتے ہیں کہ کرایہ دار کاروبار کے لئے 20 فیصد یونٹ سال کے کم از کم ایک مہینے کے لئے خالی ہوں گے۔ اس طرح ، کرایے کی اصل آمدنی سرخی کے اعدادوشمار سے کم ہوگی ، جو فرض کرتی ہے کہ عمارت ہمیشہ پوری طرح سے قابض ہے۔

3. اس مثال کے طور پر ، تصور کریں کہ آپ ایک اپارٹمنٹ کمپلیکس کی قیمت لگارہے ہیں جو سالانہ کرایے میں income 500،000 کماتا ہے۔

4. آپریٹنگ خالص آمدنی تلاش کریں

5. خالص آپریٹنگ آمدنی مناسب طور پر ضروری آپریٹنگ اخراجات جیسے پراپرٹی مائنس سے حاصل ہونے والے آمدنی کے برابر ہے ، جیسے بحالی ، افادیت ، پراپرٹی ٹیکس ، وصولی کی سرگرمی اور پراپرٹی مینیجر کی فیس۔ اس مثال میں ، اخراجات میں ،000 100،000 کا اضافہ ہوتا ہے۔ اس کے نتیجے میں ، NOI $ 400،000 تک کام کرتا ہے۔

6. پراپرٹی کا کیپ ریٹ مقرر کریں

7. کیپیٹلائزیشن یا "ٹوپی" شرح وہ ریٹرن ریٹ ہے جس کی آپ کرایہ کی آمدنی پر مبنی پراپرٹی سے حاصل کرنے کی توقع کر رہے ہیں۔ کیپ ریٹ کا فارمولا ہے NOI پراپرٹی کی قیمت سے تقسیم ہوا. یہاں ، آپ کو جائیداد کی قیمت نہیں معلوم - چونکہ آپ یہی گننے کی کوشش کر رہے ہیں۔ لہذا آپ کو پسماندہ کام کرنا ہوگا اور کیپ ریٹ یا پیداوار سے شروع کرنا ہوگا جو آپ اپنی سرمایہ کاری کے ل achieve حاصل کرنا چاہتے ہیں۔

8. ممکنہ خریدار کی حیثیت سے ، آپ یہ فیصلہ کرسکتے ہیں کہ اس مارکیٹ میں اوسطا 8 8 فیصد پیداوار ہے ، اور یہی وجہ ہے کہ آپ اس پراپرٹی کی خریداری سے حاصل کرنا چاہتے ہیں۔ اگر آپ اس قیمت کو حاصل کرنے والی قیمت پر گفت و شنید نہیں کرسکتے ہیں ، تو آپ زیادہ منافع بخش سرمایہ کاری کے ل. تلاش کریں گے۔

9. جائیداد کے حساب کتاب کی مارکیٹ ویلیو چلائیں

10. NOI کو پراپرٹی کی قیمت پر پہنچنے کے لئے کیپ ریٹ کے ذریعہ تقسیم کریں۔ اس اپارٹمنٹ کی عمارت کی قیمت 8 400،000 ہوگی جو 8 فیصد (0.08) یا 5 ملین ڈالر کی تقسیم ہوگی۔